1 Quels sont les erreurs les plus courants en matière d’offre de prêt ?

L’offre de prêt est assimilée à une étape décisive dans la demande d’un prêt immobilier, c’est un document à vocation obligatoire dont conjointement y est inscrit les conditions relatives au contrat ou un résumé des conditions. Quand un emprunteur s’apprête à s’engager dans cette voie, sa banque a expressément l’obligation de lui fournir ce document.

On y trouvera donc : l’identité du prêteur, la nature du prêt, l’objet de l’offre de prêt : cet objet sera le plus souvent le trio « acquisition, construction, travaux » ; les conditions du prêt : son taux effectif global (ou TEG), son coût total, la date à partir de laquelle la somme sera disponible, etc ; les garanties que le prêteur a pu exiger, le montant, le taux, la durée, l’assurance, la modalité de remboursement, et les obligations réciproques.

C’est précisément de par ces conditions que surviennent les erreurs les plus courantes venant de la banque. Ainsi la banque est amenée très fréquemment à des erreurs dans l’établissement du taux effectif global (TEG) et dans le calcul du coût total du crédit.

En effet, le calcul total de crédit qui se définie par : le calcul de la somme à rembourser, le calcul du coût de crédit en dehors de la somme à rembourser, c’est-à-dire des sommes à rembourser à la banque est une tâche aisée pour l’emprunteur. L’emprunteur est apte à le calculer et il est vérifiable par la banque. Généralement, ce dernier ne pose pas problème. Par contre, le calcul du taux effectif global (TEG) ou le taux annuel effectif global (TAEG) qui permet l’évaluation du coût total du crédit dans la souscription d’un crédit immobilier ou un crédit de consommation est un taux d’intérêt fixé expressément par la banque et c’est de là que l’erreur survient généralement.

2 Comment se manifeste l’erreur de la banque

L’erreur de la banque dans le TEG est une vraie faille dans le système bancaire. Cette erreur se manifeste de deux façons, soit par négligence ou inadvertance de la banque ou tout simplement pour cause de mauvaise foi de cette dernière. Le banquier reste un commerçant comme les autres.

Lorsqu’on fait un emprunt, on le fait à un TEG bien précis, indiqué sur le contrat tacitement signé des deux parties. Etant de dévolution unilatérale pour cause d’ambiguïté du calcul, il arrive parfois qu’il ne soit pas juste. Dans le cadre d’un crédit immobilier cette erreur peut avoir des répercussions importantes sur les mensualités pouvant se chiffrer à des milliers d’euros.

Le TEG peut être formellement erroné, c’est-à-dire que la banque n’a pas communiqué la période ou le taux de période ou tout simplement que les périodes ne sont pas proportionnelles au TEG.

Le TEG peut être nécessairement erroné quand la banque a omis une charge annexe conditionnant l’octroi du crédit dans le calcul du taux, notons que L’article L. 313-1 du Code de la consommation dispose que, pour la détermination du T.E.G,  » doivent être ajoutés aux intérêts, les frais, commissions, ou rémunérations de toutes nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ».

Et enfin le TEG arithmétique qui est le plus fréquent dans lequel, le mode de calcul utilisé n’est pas analogue au mode de calcul imposé par l’article R.313-1 du code de consommation.

3 Que faut-il faire en cas d’erreur de la banque, comment obtenir réparation ?

Le Taux Effectif Global (T.E.G), a été consacré par la législation, pour que l’emprunteur puisse apprécier le coût du crédit qui lui est proposé par l’établissement financier.

Dans le domaine législatif : le code civil (art. 1304) édicte que l’emprunteur a le droit de contester son offre de prêt jusqu’à 5 ans après la découverte de l’erreur ou de l’irrégularité. Par exemple, si le contrat a été souscrit il y a plus de 5 ans, il est possible de le contester à partir du moment où l’erreur a été détectée il y a moins de 5 ans. Il convient alors de déterminer le point de départ du délai de prescription de 5 ans : si l’emprunteur est un professionnel, il est considéré que le délai de prescription court à partir du jour de la conclusion du contrat : Cour de cassation commerciale du cass, com 17 mai 2011.

En revanche, si l’emprunteur est non professionnel, il a été jugé que le délai de prescription ne commençait à courir qu’au jour ou l’emprunteur a connu ou aurait dû connaitre l’irrégularité entachant le T.E.G communiqué : Cass. 1er civ ; 11 juin 2009. L’emprunteur aussi aura la possibilité de remplacer le taux d’intérêt de son contrat par le taux d’intérêt légal en vigueur.

Dans le cas pratique de la chose en cas d’omission ou d’erreur, les sanctions sont très lourdes pour l’établissement financier ou la banque. En effet, l’emprunteur pourra d’une part, exiger la substitution du taux contractuel au taux légal. Or ce dernier est actuellement de 0.93%. D’autre part, l’emprunteur aura la possibilité d’exiger le remboursement de tous les intérêts versés depuis la première échéance. Ce qui représente bien souvent des sommes astronomiques puisqu’en général, l’emprunteur commence par rembourser les intérêts avant le capital.

Si par contre, l’erreur de la banque n’a pas encore été constatée ou qu’elle ne s’est pas encore produit le site badteg.fr vous donne la possibilité de détecter les erreurs les plus fréquentes que les banques commettent lors de la rédaction de votre contrat de prêt. Nous vous proposons d’analyser votre crédit immobilier gratuitement en vous donnant une réponse rapidement. L’ensemble de la procédure est soutenu par des professionnels expérimentés. Votre travail consistera à réunir l’ensemble des pièces administratives nécessaires à l’étude (offre de prêt complet, tableau d’amortissement définitif, facture des frais notariés, notification de cautionnement).

Il faut savoir que dans environ 80 % des cas, le T.E.G communiqué par la banque est faux. Il s’agit d’une erreur de la banque.

En cas de TEG erroné, il faut réagir pour faire valoir ses droits, cependant, il faut aussi savoir pour s’en apercevoir.

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