Vous avez conclu un contrat de prêt immobilier à un moment donné. Avez-vous vérifié qu’il ne comportait pas d’erreurs ? Cette question se pose assez fréquemment afin de conscientiser les clients novices ou trop crédules à prendre des mesures appropriées face à l’imprudence de certains banquiers. La plupart ne se doutent pas en effet qu’une convention rédigée avec le plus grand soin ne pouvait avoir rien d’équivoque. Il s’avère pourtant que les erreurs dans les contrats d’emprunt notamment concernant le calcul du TEG deviennent assez banales.

On rapporte que 53 % des dossiers analysés depuis 2011 sont sujets à une irrégularité de ce type. Ce qui devrait amener à une vérification systématique soit par un professionnel soit par le souscripteur lui-même. Mais nous savons qu’un client qui a peu ou pas de notions dans les calculs de crédit et encore moins du TEG ne peut pas forcément s’y retrouver.

C’est pourquoi à travers cet article, nous vous proposons un petit guide qui vous aidera à savoir comment identifier une erreur de TEG dans un crédit immobilier.

Notons qu’une erreur de calcul du TEG est susceptible de porter préjudice à l’emprunteur dans la mesure où elle est aurait pour conséquence un coût de financement surévalué. Pareillement, la constatation d’un TEG erroné peut générer des dédommagements importants. Nous voulons donc appeler à l’attention des emprunteurs quant à l’utilité de déclarer sans hésitation toute anomalie décelée dans leur contrat.

Certains frais non inclus

Constituant l’élément essentiel d’un prêt immobilier, le banquier a pour obligation principale d’indiquer le TEG dans l’écrit constatant ce dernier. Sachant que ce taux détermine le coût complet du crédit, différents éléments obligatoires entrent en ligne de compte dans son calcul à savoir :

  • Le taux nominal du crédit (référence dans le calcul des intérêts)
  • Les frais de dossier (ou frais d’ouverture de compte)
  • Les commissions d’intermédiaires bancaires
  • Les frais de courtage
  • L’assurance emprunteur si la souscription est obligatoire
  • Les garanties hypothécaires, cautions ou frais de nantissement de contrat d’assurance-vie
  • Les frais de gestion du compte de prêt
  • Le coût des souscriptions sociales auprès d’une banque mutualiste.

Pour que la valeur du TEG soit exacte, aucun de ces éléments ne doit être omis. L’erreur apparaît le plus souvent quand les frais annexes tels que le coût d’achat des parts sociales, les cotisations d’assurance ou encore les frais de constitution de garantie n’intègrent pas le calcul. D’où l’intérêt de bien revoir dans les détails l’ensemble des coûts à prendre en compte. Un spécialiste dans l’analyse de crédit immobilier peut vous proposer un examen de dossier afin d’apprécier une plus grande efficacité.

Erreur sur la base de l’année lombarde

Le choix de l’année civile peut également fausser le calcul du TEG. Beaucoup d’établissements accordant des crédits aux particuliers utilisent encore l’année lombarde (360 jours). Or, la cour de cassation a tranché sur le report de l’année civile à 365 jours (ou 366 jours pour les années bissextiles) en 2013. Si vous constatez ce type d’erreur dans le calcul de votre TEG, veillez à ce qu’elle soit immédiatement rectifiée afin qu’elle n’affecte pas la valeur de vos intérêts d’emprunt et ainsi le coût de votre crédit.

Omission du taux par période

Enfin, la mention du taux par période peut être nécessaire pour vérifier la conformité de votre contrat. Il se peut que votre TEG soit pris par défaut parce que votre banquier a oublié ou a préféré mentionner uniquement un taux annuel. Or, le remboursement de votre emprunt se fait tous les mois. Un taux mensuel ou semestriel est dans ce cas requis.

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